Blog: Wie bezahlbar sind die bezahlbaren Wohnungen?

Am 09. Februar stimmt die Schweiz über die Initiative für Mehr bezahlbare Wohnungen ab. Steigende Mieten sind, allen voran in den grossen Städten, seit Jahren ein Dauerthema. Ist die vorliegende Initiative das langersehnte Korrektiv hierfür oder doch eher als Symptomtherapie zu betrachten? Eine Einschätzung.

Worum es bei der Abstimmung geht

Die Initiative sieht drei zentrale Änderungen vor. Erstens, soll der Bund in Zusammenarbeit mit den Kantonen sicherstellen, dass mindestens 10% aller neugebauten Wohnungen gemeinnützig ausgestaltet werden. Zweitens, ist Kantonen und Gemeinden ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke einzuräumen, die sich für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen. Drittens, sollen Liegenschaftssanierungen, etwa bei funktionalen oder energetischen Erneuerungen, nicht zum Verlust von preisgünstigen Mietwohnungen führen dürfen. Im Wesentlichen möchte die Initiative des Mieterverbands eine Erweiterung und quotenbasierte Steuerung der bundesweiten, gemeinnützigen Wohnbaupolitik.

Kampf den raffgierigen Investoren?

Steigende Mietpreise sind eine grosse Herausforderung. Wenn Wohnen mehr als einen Drittel des Monatseinkommens verschlingt und wenn finanziell Schwächergestellte im eigenen Quartier immer stärker von der Gentrifizierung erfasst werden, dann darf man sich durchaus fragen, was im Mietwohnungsmarkt nur los ist. Leider ist die Diskussion darüber selten sachlich und entbrennt oft in Halbwahrheiten oder Einzelbeobachtungen. Als Hauptgrund für steigende Mieten wird oftmals die Gier der Liegenschaftsbesitzer moniert, die ihre Verhandlungsmacht ausnützten, um auf Kosten der “gewöhnlichen“ Mieter mehr Rendite rauszupressen. Ferner würden durch übertriebene Luxussanierungen Altmieter aus der Wohnung rausgekündigt, sodass diese dann durch eine zahlungskräftigere Klientel ersetzt werden könnten.

Kommt so etwas in der Praxis wirklich vor? Ja, das tut es leider. Missbrauch, Manipulation und Spekulation kommen im Mietwohnungsmarkt vor. Das gilt – mal mehr, mal weniger – aber für jeden anderen Markt auch. Ehrlicherweise müsste man hier auch anfügen, dass derartige Verzerrungen nicht nur auf der Vermieterseite stattfinden. Man denke dabei etwa an das Studentenpärchen, dass mit Anfang 20 in eine sozial geförderte Wohnung einzieht und dann 10 Jahre später noch immer dort wohnt, obwohl beide jetzt CHF 120‘000 Franken im Jahr verdienen. Die entscheidende Frage ist, ob solche Entgleisungen des Marktes tatsächlich den allgemeinen Mietpreis diktieren? Das würden sie, wenn sie denn systematisch wären. Aber dafür gibt es kaum empirische Anhaltspunkte. Ein paar hundert oder auch tausend solcher Fälle, egal ob nun auf Vermieter- oder Mieterseite, sind angesichts der Abermillionen von Mietverhältnissen in unserem Land noch kaum eine Grössenordnung, welche den Mietpreisverlauf fundamental antreiben.

Bei genauerer Betrachtung des Mietwohnungsmarkts muss man sich nämlich mit den grundlegenden Fragen auseinandersetzen. Warum sinken denn die Mieten und steigen die Leerstände im Aargau und Solothurn, während in Grossstädten wie Zürich, Basel und Genf die Mieten nur nach oben gehen und Leerstände fast unbekannt sind? Gebaut wird an beiden Orten mit denselben Baumaterialien, den gleichen Baufirmen und oft auch von den gleichen Pensionskassen, Immobilienfonds oder Privatinvestoren. An diesen Faktoren kann es also nicht liegen. Der Hauptunterschied im starken Mietpreisgefälle liegt darin, dass es im Aargau und Solothurn insgesamt zu viel Wohnraum für die dortige Nachfrage gibt. Ein Resultat der jahrelangen Überproduktion angesichts von Anlagenotstand und übermässiger Baulandeinzonung. Umgekehrt gibt es in den Städten viel zu wenig Wohnraum. Die dauerhaft tiefen Leerstandsquoten von 0.2%-0.5% in den Grossstädten sind ein klares Indiz dafür.

Zur Veranschaulichung: In der Stadt Zürich sind in den letzten 8 Jahren durchschnittlich 6‘200 neue Arbeitsstellen pro Jahr entstanden. Im gleichen Zeitraum wurden rund 2‘600 Wohnungen jährlich gebaut. Nimmt man eine durchschnittliche Haushaltsgrösse von circa 2 Personen an, so kommt man auf eine jährliche Wohnraumproduktion für rund 5‘200 Menschen. Unter der Annahme, dass diese grundsätzlich in einem sinnvollen Pendlerradius zur Arbeitsstätte wohnen möchten, zeigt sich allein aus diesen Zahlen ein Defizit bei der Wohnraumerstellung – umso mehr, wenn noch zusätzliche Nachfragefaktoren wie etwa ansteigende Studienplatzzahlen an Uni oder FH dazugerechnet werden. Diese Art der Knappheit führt mitunter dazu, dass die Bodenpreise in Zürich zwei-, drei- oder viermal höher sind als im Rest der Schweiz. Diese Mehrkosten müssen dann auch über höhere Mieten wieder erwirtschaftet werden. Das Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage ist der Haupttreiber für steigende, oder eben sinkende, Mieten – allen Kapriolen des Marktes zum Trotz. Das sieht auch die wissenschaftliche Forschung auf diesem Gebiet so.

Eine Initiative im Wechselbad der Gefühle

Der Wunsch nach preisgünstigen Wohnungen ist nachvollziehbar. Ebenso gibt es kaum ein stichhaltiges Argument gegen eine gesunde, soziale Durchmischung der Wohnbezirke. Der genossenschaftliche Wohnungsbau ist hierbei eine wichtige Ergänzung des Immobilienmarktes. Dennoch birgt die Initiative in mehrerlei Hinsicht Gefahr, noch mehr Verzerrungen in den Markt zu bringen. Die Festschreibung eine Quote kommt der faktischen Teilverstaatlichung von Bauland gleich. Die Fixquote von 10% verkennt dabei gänzlich die unterschiedlichen Bedürfnisse der Regionen und macht gleich, was nicht zwingend überall gleich ist. Ob die Bevorteilung des Staates gegenüber anderen Marktteilnehmern mit einem Vorkaufsrecht zweckdienlich, geschweige denn fair ist, darf ebenfalls zur Debatte gestellt werden. Es bedarf hierzu auch eines separaten Verwaltungsaufwands, da jeder Grundstückbesitzer zuerst eine Schlaufe bei den Behörden und gegebenenfalls den lokalen Parlamenten machen muss, bevor er von seinen Eigentumsrechten überhaupt Gebrauch machen darf. Es darf auch nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass der Staat sich jene Grundstücke absichert, die zwar attraktiv für den gemeinnützigen Wohnungsbau sind, aber ökonomisch und gesellschaftlich besser in ein privates Nutzungskonzept hineinpassen würden. Inwiefern wertvermehrende Investitionen aus Sanierungen auf den Mietpreis gemeinnütziger Wohnungen abgebildet werden dürften, oder eben nicht, lassen die Initianten gänzlich offen. Man darf sich auch die Frage stellen, ob der Verfassungsrang wirklich die richtige Flughöhe für solche Fragestellungen ist.

Zuletzt ist noch das Finanzielle zu beachten. Momentan machen Genossenschaften rund 4% der Nettoinvestitionen im Wohnungsbau aus. Um die festgelegte Quote zu erreichen wäre eine massive Aufstockung der staatlichen Förderbeiträge notwendig. Die tieferen Mietzinsen der Genossenschaften wären somit auch nur durch Subventionen erzielbar, die letztlich der Steuerzahler berappen muss. Es darf bezweifelt werden, ob das tatsächlich eine effizientere Kapitallokation darstellt. Zuletzt geht die Quotenregelung zu Lasten derjenigen Mieter, die am “freien“ Markt eine Wohnung finden müssen. Durch die Verknappung des Raumangebots aufgrund der Quote wird die Disbalance zwischen Wohnraumnachfrage und -angebot zusätzlich verschärft. Das bedeutet steigende Mietzinsen bei den nicht-preisvergünstigten Wohnungen. Die Mieter des “freien“ Marktes würden also einen Teil der Last auf sich nehmen müssen. Dieser Effekt wäre umso stärker, je mehr Leute in preisvergünstigte Wohnungen ziehen würden, die diese aufgrund ihres Einkommens gar nicht bräuchten. Bekanntlich gibt es auch nur wenige Genossenschaften, die eine regelmässige Bedarfsprüfung bei ihren Mietern durchführen.

Fazit

Die Initiative spricht unbestrittenermassen ein sehr wichtiges Problem an. Wohnraum sollte für eine breite Bevölkerungsschicht erschwinglich bleiben und Quartiere sollten eine gesunde, soziale Durchmischung haben. Die angedachten Massnahmen lösen aber nicht das Grundproblem, nämlich das strukturelle Auseinanderklaffen von Wohnraumnachfrage und -angebot. Nur durch die langfristig sinnvolle Steuerung diese beiden Grössen kann ein moderater Mietpreisverlauf sichergestellt werden. Das tut die vorliegende Initiative leider nicht. Sie bringt im Gegenteil zahlreiche Fehlanreize hervor, die im Saldo wohl mehr Probleme verursachen als lösen. Darum am 09. Februar NEIN zur Initiative.


Von: Moritz Falck